つくば市の郊外を車で走ると、広い空の下にどこまでも続くのどかな畑や雑木林、美しい田園風景が広がっています。「こんなに土地が余っているなら、この自然豊かな場所に自分の理想の家を建てられないだろうか」と考えたことがある方も多いかもしれません。しかし、日本の都市計画法、特につくば市のルールにおいては、空き地があるからといってどこにでも家を建てられるわけではありません。

つくば市で家を建てる場所を探す際、最も重要になるのが「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの大きなエリア分けです。本稿では、つくば市における住宅建築の可否や、厳しい制限があるエリアで例外的に家を建てるための制度について詳しく解説します。

 都市計画法では、無秩序な市街化（スプロール現象）を防ぎ、計画的な街づくりを行うために、都市計画区域を大きく2つに区分する「線引き」を行っています。

市街化区域（家を建てやすいエリア）

「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。つくば市内では、つくば駅や研究学園駅周辺などのTX沿線、または古くからの中心市街地がこれに該当します。道路や上下水道などのインフラが優先的に整備され、住宅、商業施設、オフィスなどが集積するエリアです。

市街化調整区域（原則として家を建てられないエリア）

「市街化を抑制すべき区域」です。つくば市の広大な農地や森林、自然環境を守るためのエリアであり、つくば市の面積の大部分を占めています。このエリアでは、原則として新たな建物の建築や開発行為が厳しく制限されており、一般の人が自由にマイホームを建てることはできません。

市街化区域での建築ルール

市街化区域は、家を建てるためのハードルが最も低いエリアです。原則として、農地転用などの特別な事情がない限り、「開発許可不要」で一般の民家を建築することができます。 ただし、市街化区域であっても「用途地域」と呼ばれる細かなルールが設定されています。住宅を建てることができない唯一の例外が「工業専用地域」です。これは工場などの業務の利便性を増進するための地域であり、住宅、店舗、学校、病院などの建築は禁止されています。つくば市内でも大規模な工業団地の一部がこれに該当するため、土地探しの際には用途地域の確認が必要です。それ以外の用途地域（第一種低層住居専用地域や商業地域など）であれば、一定の建ぺい率や容積率の制限のもとで住宅を建てることができます。

① 区域指定（つくば市指定集落区域）

市街化調整区域内であっても、古くからある集落など、一定の基準を満たしたエリアを市が「区域指定」している場所があります。つくば市（茨城県の基準に準拠）が指定したこの区域内であれば、出身地や現在の居住地などの個人的な属人要件（出身者要件）を問わず、誰でも（市外からの移住者でも）専用住宅を建築することが可能です。インフラがある程度整っている集落周辺が多く、自然環境と生活の利便性を両立しやすいのが特徴です。

② 線引き前宅地

都市計画法による「線引き（市街化区域と市街化調整区域の区分）」が行われる前から、すでに「宅地」として存在していた土地です。つくば市（旧町村）で線引きが行われた基準日（昭和45年など、旧町村により異なる）以前から宅地であったことが公簿（登記簿など）で証明できる土地であれば、誰でも家を建て替える、あるいは新築することが可能です。こちらも出身者要件は問われません。ただし、長年放置されて山林化している場合などは、インフラの引き込み費用が高額になるリスクがあります。

③ 旧宅団地（既存の住宅団地）

線引きが行われる前に、民間業者などによって適法に開発・造成された数十区画規模の古い住宅団地です。市街化調整区域内にポツンと存在する住宅街がこれに該当します。指定された旧宅団地内であれば、誰でも住宅を建築することができます。すでにコミュニティが形成されており、道路や上下水道が引き込まれている区画が多いため、建築計画が立てやすいというメリットがあります。

④ 10年特例（都市計画法第34条第11号・第12号関連）

市街化調整区域に長く住んでいる地元住民の親族のための救済措置的な制度です。「市街化調整区域内の特定のエリア（大字など）に、本人またはその親族（血族3親等・姻族1親等以内）が継続して10年以上居住している（または居住していた）」という厳しい要件を満たす人のみが、その隣接・近接する土地に自己用の住宅を建てることができます。この制度は「その土地に縁のある特定の人物」しか家を建てられないため、非常にハードルが高いのが特徴です。